Dies gilt insbesondere dann, wenn die Leistung – etwa die Überlassung einer Mietfläche – innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss erbracht werden soll.
Auslöser war die Klage eines Mieters vor dem Bezirksgericht, der einen Teil seiner Miete zurückforderte – mit Erfolg. Er stützte sich dabei auf das Konsumentenschutzgesetz, das pauschale Wertsicherungsklauseln ohne individuelle Verhandlung als unzulässig einstuft. Der Oberste Gerichtshof (OGH) bestätigte 2023, dass diese Regelung nicht nur für Zielschuldverhältnisse (z. B. Kaufverträge), sondern auch für Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge gilt.
Wertsicherung nur bei individueller Vereinbarung
Ein entscheidender Punkt: Wird die Mieterhöhung nicht innerhalb der ersten zwei Monate im Detail verhandelt, ist die gesamte Wertsicherungsklausel nichtig – nicht nur für diesen Zeitraum. Damit verlieren Unternehmen grundsätzlich die Möglichkeit, den Mietzins automatisch an die Inflation anzupassen.
Die Immobilienbranche reagierte empört. Zwei betroffene Unternehmen reichten Beschwerden beim Verfassungsgerichtshof ein. Doch auch dieser stellte klar: Ja, das Urteil greift in das Eigentumsrecht der Vermieter ein – doch im Sinne des Verbraucherschutzes sei dieser Eingriff zulässig und verhältnismäßig.
Interessen der Mieter überwiegen
Laut VfGH könnten Vermieter die Preisentwicklung der nächsten zwei Monate ohnehin in gewissem Maße antizipieren. Das wirtschaftliche Interesse an einer automatischen Wertsicherung wiege daher geringer als das Interesse der Mieter:innen an Transparenz und fairen Vertragsbedingungen.
Fazit: Gewerbliche Vermieter müssen künftig sehr genau darauf achten, Wertsicherungsklauseln aktiv mit ihren Mieter:innen auszuhandeln – sonst sind sie rechtlich unwirksam.
