Postoje četiri glavne vrste poreza na koje vlasnici treba da obrate pažnju. To su porez na promet nekretnina koji se plaća pri kupovini, godišnji porez na nekretninu koji se obračunava na njenu procijenjenu, tržišnu ili katastarsku vrijednost, porez na prihod od najma te porez na kapitalnu dobit ostvarenu prodajom.
Izrada precizne rang-liste je složena jer svaka država ima vlastita pravila. Poreske stope se često navode u rasponima, a osnovica za obračun poreza razlikuje se od zemlje do zemlje. Uprkos tome, jedna se država redovno nalazi u vrhu po visini poreskih opterećenja.
Oporezivanje prihoda od najma
Za svakoga ko kupuje nekretninu radi iznajmljivanja, porez na prihod od najma ključan je za isplativost ulaganja, a upravo se tu zemlje najviše razlikuju. Global Property Guide analizirao je koliko bi platio vlasnik nerezident za tri nivoa mjesečne najamnine: 1.500, 6.000 i 12.000 evra.
Na skromnih 1.500 evra mjesečno, najstroža je Danska, koja uzima 42,11 posto od prvog evra, a slijede je Nizozemska s 36 i Finska s 30 posto. S druge strane, Kipar počinje s nultom stopom, dok Luksemburg uzima simboličnih 2,94 posto.
S porastom najamnine, poredak se mijenja. Kod najma od 12.000 evra mjesečno, na vrhu ljestvice je Belgija s 47,27 posto, slijedi Danska s 43,22 posto, dok Njemačka i Grčka dijele treće mjesto s 41 posto.
Neke države, poput Italije (21%), Portugala (28%) i Nizozemske (36%), primjenjuju jedinstvenu stopu nezavisno od visine prihoda, što ih, zavisno od najamnine, može činiti povoljnom ili nepovoljnom opcijom. Zemlje s najoštrijim rastom poreskog opterećenja obično su one koje prihod od najma pribrajaju ukupnom dohotku.
Dobar primjer je Austrija, gdje se taj prihod oporezuje po istoj progresivnoj ljestvici kao i plata, u rasponu od nula posto za iznose ispod 13.308 evra do 55 posto za sve iznad milion evra. U takvim slučajevima porez na nekretnine koji najviše opterećuje vlasnika je zapravo samo porez na dohodak pod drugim imenom.
Porez na promet nekretnina
Po visini poreza koji se plaća pri samoj kupovi nekretnine ponovo prednjači Belgija. Kupci se tamo mogu suočiti s porezom do 12,5 posto od kupoprodajne cijene, što je neznatno više od Ujedinjenog Kraljevstva (12%), Nizozemske (10.4%) i Luksemburga (10%).
U Belgiji stopu određuju regije, pa poštanski broj igra ključnu ulogu. Na primjer, za kupovinu doma vrijednog 500.000 evra u Briselu ili Valoniji, bez olakšica, platićete punih 12,5 posto, odnosno 62.500 evra poreza već prvog dana.
Slika je ipak povoljnija za vlasnike koji u nekretnini i stanuju. Brisel oslobađa prvih 200.000 evra kupoprodajne cijene za kupce koji ispunjavaju uslove, čime se porez na dom od 500.000 evra smanjuje na 37.500 evra. Valonija nudi smanjenu stopu od tri posto, što porez spušta na oko 15.000 evra.
Kupci socijalnih stanova od javnog tijela u Valoniji ne plaćaju nikakvu naknadu, dok Flandrija ima vlastite stope i olakšice. Na drugom kraju spektra su Estonija i Češka, koje uopšte ne naplaćuju porez na promet nekretnina. U Litvaniji naknade iznose oko 0,4 posto, što je za dom od 500.000 evra oko 2.000 evra – djelić onoga što kupci mogu platiti u Belgiji.
Godišnji porez na nekretnine
Čak i ako je nekretnina prazna, vlasnici su često obavezni da plaćaju godišnji porez. Ovdje treba biti oprezan jer se radi o podatku koji se najčešće pogrešno tumači. Države ne oporezuju istu vrijednost – neke primjenjuju postotak na tržišnu vrijednost, druge na znatno nižu i često decenijama staru katastarsku vrijednost, dok UK uopšte ne koristi postotke, već svrstava domove u vrijednosne razrede.
Maksimalna stopa u nekim španskim opštinama može doseći 4,8 posto, ali primjenjuje se na katastarsku, a ne tržišnu vrijednost, što nominalni postotak čini manje značajnim. Realniju sliku daju uobičajeni iznosi koje vlasnici plaćaju za dom vrijedan oko 300.000 evra, gdje se razlike znatno smanjuju.
U Ujedinjenom Kraljevstvu komunalni porez na takvu nekretninu obično iznosi od 2.000 do 3.200 evra godišnje, zavisno od vrijednosnog razreda i lokalne uprave. Francuski “taxe foncière” i španski IBI uglavnom se kreću od 700 do 1.800 evra, jer se zasnivaju na oporezivim vrijednostima koje su znatno ispod tržišnih.
Belgijski “précompte immobilier”, izračunat na osnovu nominalne vrijednosti najma iz 1975, često je u sličnom rasponu. Njemački “Grundsteuer”, reformisan 2025, često je niži nego u susjednim zemljama. Na Kipru i Malti vlasnici ne plaćaju ništa jer te zemlje nemaju godišnji porez na nekretnine.
Porez na kapitalnu dobit
Porez na dobit ostvarenu prodajom nekretnine drastično se razlikuje od zemlje do zemlje, a često je važnije koliko dugo ste bili vlasnik nego sama poreska stopa. Najstroža je Danska, gdje se dobit oporezuje stopom do 52,07 posto nakon što se pribroji ukupnom dohotku. Na dobit od 250.000 evra to znači čak 130.000 evra poreza, pa vlasniku ostaje oko 120.000 evra.
Malta je potpuna suprotnost. Tamo se dobit ne oporezuje, već se na prodajnu cijenu plaća paušalna transakcijska naknada od 12 posto. Taj iznos pada na pet posto ako niste trgovac nekretninama i prodate je unutar pet godina.
Njemačka ima drugačiji pristup: ako ste vlasnik nekretnine duže od deset godina, cjelokupna dobit, svih 250.000 evra iz primjera, oslobođena je poreza. Prodate li je unutar tog roka, dobit se oporezuje po vašoj redovnoj stopi poreza na dohodak, uvećanoj za solidarni doprinos.
Gdje su onda porezi najviši?
Kada se zbroje sva četiri poreza, jedna se država posebno ističe. Belgija je pri vrhu ili blizu vrha ljestvica kod kupnje, posjedovanja i iznajmljivanja, a jedino olakšanje nudi umjereniji porez na kapitalnu dobit od 16,5 do 33 posto.
Na suprotnom kraju spektra nalaze se Kipar i Malta. Kipar počinje s nultim porezom na prihod od najma, Malta ne oporezuje kapitalnu dobit, a nijedna ne naplaćuje godišnji porez na nekretnine, što ih čini jednim od poreski najpovoljnijih dijelova kontinenta za vlasnike nekretnina.
Za stranog investitora, istaknuta kupoprodajna cijena tek je početak. Ono što na kraju odlučuje hoće li se ulaganje u evropsku nekretninu isplatiti jest koliko će vam lokalni poresli zakoni dopustiti da zadržite od povrata. Jaz između stana u Briselu i vile na Kipru dovoljno je velik da pokaže kako Evropa, kad je riječ o porezu na nekretnine, još ni izbliza nije jedinstveno tržište, prenosi index.hr.
